公募REITs二级市场震荡，首单“商改保”REITs登陆资本市场

上周（3 月 31 日至 4 月 6 日）公募 REITs 二级市场呈震荡态势，市场成交额降低。不同类型公募 REITs 成交额和换手率多数下跌，其中产权类公募 REITs 中保障性租赁住房类涨幅靠前。

《每日经济新闻》注意到，全市场已经上市的 64 只公募 REITs 中，环比上涨的有 40 只，其中汇添富上海地产租赁住房 REIT、博时津开产园 REIT、红土创新深圳人才安居 REIT 这三只产品领涨，其中汇添富上海地产租赁住房 REIT 涨幅超过 5%。环比下跌的产品则增加至 24 只，其中华泰南京建邺 REIT、建信中关村 REIT 和浙商证券沪杭甬高速 REIT 周内跌幅超过 2%。

行业方面，3 月 31 日，汇添富上海地产租赁住房 REIT 于上交所上市，募资规模 13.62 亿元，募集份额 5 亿份，发售价格 2.724 元 / 份。这是全国首个获批的 " 商改保 "REITs，即从商办项目调整为保障性租赁住房项目。

太平洋证券数据显示，截至 4 月 6 日共发行 65 只公募 REITs，发行规模合计 1731 亿元。2025 年以来共 6 只公募 REITs 完成发行，其中 3 月新发行 2 只公募 REITs，规模为 47 亿元。此外，还有 16 只公募 REITs 基金等待上市。

二级市场震荡，保障性租赁住房类 REITs 表现亮眼

上周，公募 REITs 二级市场整体震荡。据 Wind 数据，截至上周五，中证 REITs（收盘）指数收于 868.54 点，环比下跌 0.23%；中证 REITs 全收益指数收于 1078.09 点，环比上涨 0.63%。

从项目属性来看，上周产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 均呈现震荡趋势，产权类 REITs 的涨幅更大。国金证券数据显示，从持有项目的行业类型来看，上周产业园区类上涨 0.56%、仓储物流类下跌 1.24%、生态环保类上涨 0.15%、高速公路类下跌 0.62%、能源类下跌 1.12%、保租房类上涨 1.86%、消费类上涨 1.32%；周度收益表现由高到低排序依次为：保租房类>消费类>产业园区类>生态环保类>高速公路类>能源类>仓储物流类。

具体产品方面，根据 Wind 数据，全市场已经上市的 64 只公募 REITs 中，环比上涨的有 40 只。其中汇添富上海地产租赁住房 REIT、博时津开产园 REIT、红土创新深圳人才安居 REIT 这三只产品领涨，周内涨幅分别为 5.51%、3.93%、3.79%。

相比之下，环比下跌的产品则增加至 24 只，其中华泰南京建邺 REIT、建信中关村 REIT 和浙商证券沪杭甬高速 REIT 周内跌幅超过 2%，涨跌幅分别为 -2.04%、-2.02%、-2.02%。

流动性方面，上周 REITs 总体成交活跃度上升。据天风证券，周内 REITs 总成交额为 6.12 亿元，环比上升 4.7%，产权和经营权成交额分别为 3.41 亿元和 2.71 亿元，环比分别变化了 3.1% 和 6.7%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、市政环保、交通基础设施、消费基础设施类 REITs 上周的成交额分别为 1.32 亿元、0.73 亿元、0.74 亿元、0.74 亿元、0.27 亿元、1.71 亿元和 0.62 亿元，环比分别变化了 13.0%、-0.7%、22.4%、8.2%、-1.7%、11.8%、-28.0%，其中成交额最大的 REITs 类型是交通基础设施，占比 28.0%。

首单 " 商改保 "REITs 上市，后续市场有望继续扩容

行业方面，上周也有多项重磅动态值得关注。

3 月 31 日，全国首单 " 商改保 "REITs-- 汇添富上海地产租赁住房 REIT 上市。据悉，汇添富上海地产租赁住房 REIT 于今年 3 月 5 日正式获批，成为全国首个获批的商改保 REITs；3 月 13 日完成网下询价，网下询价倍数达 180.74 倍，创 2023 年以来公募 REITs 市场新高；3 月 18 日完成募集发行，公众认购倍数达 494 倍。

多家专业机构在分析中表示，在当前商业地产行情处于低位背景下，" 商改保 "REITs 为资产持有人盘活存量资产提供了新路径。上海地产集团通过 REITs 这一创新模式将旗下优质保障性租赁住房资产与资本市场紧密连接，盘活存量扩大保障性租赁住房供应规模。

此外，4 月 3 日，华夏华电清洁能源 REIT 获上交所问询，监管关注点主要集中于项目运营模式、资产重组与租赁安排、项目估值以及同业竞争四个方面，旨在确保项目的稳定运营和估值的合理性。上周国泰君安东久新经济 REIT 扩募也获受理，这是市场上首个扩募购入标准厂房资产的公募 REITs 项目。

太平洋证券数据显示，今年以来有 6 只公募 REIT 成立，合计规模达 100 亿元，此外还有 17 只 REITs 基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容，活跃度有望进一步提升。" 目前，在资产荒背景下，公募 REITs 具有其高分红，中低风险优势，性价比和配置机会较高。"

每日经济新闻