11-30万元/个，车位成热销楼盘“配货”

4月22日，位于东中环的首开臻礼著四批次68套房源取证，并将于本周末开盘。置业顾问给正在看房的李女士发来了这批次的开盘价格：建面约117㎡户型，370-410万元（带一个车位）；建面约140㎡户型，460-490万元（带一个车位）。

李女士进一步追问，“不要车位的话，房子多少钱？”

置业顾问没有直接回复这一问题，只是说：“这样不划算，和带车位的价格基本一样。”

“没有进行明确的捆绑销售，但变相传递了要一起买的信号。”李女士没有想到，有一天，车位正以“配货”的角色出现在房企的开盘价格方案中。

多个项目“车住同售”，价格约11-30万元

这并不是首开臻礼著第一次实行“车住同售”。

今年初，一位购买了项目二批次的业主就告诉发哥：“对比一批次相近位置的房源价格涨了4万元，但销售的话术是，绑定车位11-14万元/个，房价就可以优惠一个点。当时，大多数人算下来，约等于没涨，也就接受了这一开盘销售方案。”

但到了3月，首开臻礼著的置业顾问在给客户的报价中，车位一下涨到“55万左右”，后因客户反对声音太大，才把车位价格“打下来”，与之前持平。

▲首开瑧礼著置业顾问发布的消息

首开臻礼著，也并非当前唯一一个实行“车住同售”的项目。据发哥不完全统计，近期在售的新项目中，还有澳南锦江序、华润中环天宸、招商锦城序都增加了“车位配货”，其中，澳南锦江序车位报价15-20万元、华润中环天宸和招商锦城序均价约14万元；顺销项目中，包括中海云缦源境、远达天宸名邸等同样采纳了这样的销售策略，车位价格分别约12万元/个和30万元/个。

“车住同售”背后：对利润和去化的双重渴望

那么，为什么开发商更倾向于将车位和住宅“捆绑”在一起进行销售？

首先，便是市场向好，让房企想把原来去化困难的车位解决掉，缩短整个项目的销售战线。要知道，过去10年的项目中，不少项目的车位比都达到了1：1.5，一些高端项目的比例甚至达到了1：2。较大的供应和不足的需求，让车位滞销几乎成为摆在每家房企面前的难题，降价、再降价，已是每个小区车位的必经之路。

以东三环某小区为例，5年前小区第一次卖车位时最高价约10万元，到了后来的5万、4万，清盘时人防车位的使用权卖到了最低的1.5万元。

进入2025年后，市场局面则有所不同。

一些流量较好的住宅项目，选择了“车住同售”。因为，以住宅部分给出优惠 车位进行一体化销售，既能缩短整个项目的销售战线，也避免了车位价格后期下行的情况出现。有业内人士表示，按照目前实施的税收政策，把住宅优惠的部分“涨”在车位上，房企也能少交一部分的增值税，可谓“双赢”。

与此同时，车位还成了一些项目的利润增长点。以首开臻礼著为例，此前报出车位“55万”的价格背后，正是华润以20400元/㎡的楼面地价拿下旁边的50亩地块，算上建安等成本后，预估成华区未来房价要达到3.9万/元㎡的说法，便在坊间传开。这便直接带动了周边项目的“集体兴奋”，从首开臻礼著到澳南锦江序，无不有了从车位上找利润的想法。

位于大源西的远达天宸名邸同样如此。在招商蛇口以31700元/㎡的楼面地价拿地后，项目便迅速收回了优惠，车位涨到30万元一个，且住宅跟车位需要绑定销售，根据户型不同，分别绑定1-2个车位。

发哥点评：

别让“车位配货”成房企口碑“绊脚石”

从上述几个项目近几次的开盘的情况来看，“车住同售”依旧取得了较好的业绩。

不过，发哥想呼吁所有的房企，是成都楼市基本面的向好，给了“车住同售”的底气，千万别“钻政策空子”，更阻挡自己的销售。

去年4月，成都市规划和自然资源局出台新规，优化车位配比规则，将原来执行的不低于1个/100㎡（二环内每100㎡配1.0个车位，二环外每100平方米配1.2个车位），优化为采取按套型面积配置车位，已经降低了开发商的车位销售难度。

2024年，10月15日，成都再次出台《关于进一步促进我市商品房车位去库存若干措施的通知》，明确提出鼓励车位多元促销，“通过购房送车位、车位优惠、购车位送优惠券等方式进行联动促销。”

▲《关于进一步促进我市商品房车位去库存若干措施的通知》相关政策

但请注意，政策出台的关键词是“优化”和“促销”，因此在实际操作中只有真正匹配市场价格、让购房者感受到实惠的车位价格，他们才会愿意为“车主同售”买单。

一旦再有类似“55万天价车位”的情况出现，让购房者产生“韭菜”的体验感，房企失去的不止是当次开盘的业绩，进而失去的还有客户的口碑，以及市场的话语权。

这与政策的初衷不符，也终究被市场抛弃。